LE CERCLE DES FISCALISTES

Je blogue l'analyse de bon sens de mon ami et confrère Jean Yves Mercier paru dans le MONDE du 24 février 2008

 Les nouvelles règles fiscales sur les succession en 2008

CHRISTINE ET JEAN ont reçu en héritage de leur père Robert, décédé en 2002, une villa située en bord de mer que celui-ci possédait en propre pour l'avoir lui-même reçue de ses parents. Ce bien n'avait donc pas fait partie de la communauté constituée entre Robert et son épouse, décédée avant lui.

Christine et Jean se retrouvent chaque été dans cette villa avec leurs familles respectives. La cohabitation devient toutefois difficile, car chaque branche a maintenant des enfants mariés et des petits-enfants. L'état d'entretien laisse à désirer, car ni la soeur ni le frère ne se sentent pleinement responsables du devenir de cette villa, restée indivise entre eux.

Ils songent à la vendre. Entre l'estimation qui en a été faite dans la déclaration de succession (200 000 euros) et sa valeur de marché actuelle (450 000 euros), la plus-value est importante. Que leur resterait-il à chacun, tous impôts et frais déduits, s'ils vendaient la villa à ce prix, sachant que les frais d'agence se monteraient à 20 000 euros ? Quel serait l'impôt sur la plus-value ?

Le prix de revient (les 200 000 euros retenus pour le calcul des droits de succession) devrait être augmenté de la part des droits en cause et des honoraires du notaire afférents à la transmission de l'immeuble qui s'est opérée en 2002 et de la majoration forfaitaire de 15 % qui s'applique aux cessions des biens acquis depuis plus de cinq ans. Soit un prix de revient corrigé de 262 000 euros. Le prix de cession net de la commission d'agence serait de 430 000 euros, d'où une plus-value brute de 168 000 euros. Dans la perspective d'une vente courant 2008, cette plus-value serait réduite de 10 % - abattement applicable pour chaque année de possession de l'immeuble au-delà de la cinquième. Le plus-value imposable serait donc de 151 200 euros et l'impôt correspondant, au taux forfaitaire de 27 %, de 40 824 euros. Les disponibilités dégagées par la vente seraient de 389 176 euros, soit 194 588 euros chacun.

Christine note que, si elle devait réinvestir ce qui lui revient de cette vente dans une villa équivalente, il lui faudrait débourser un total de 286 912 euros.  

Elle propose donc à Jean de lui racheter sa part indivise pour la moitié de la valeur estimée de la villa : 225 000 euros. Dans ce cas, il s'agira, non pas d'une vente, mais d'un partage avec soulte d'un bien acquis par succession. Pas de frais d'agence, pas d'impôt de plus-value. Seuls seront dus des droits de mutation limités à 1,10 % de la valeur de la villa et les frais de l'acte notarié (2 %).

Ce traitement favorable tient aux dispositions du code civil qui confèrent un effet simplement déclaratif au partage entre indivisaires des biens issus d'une succession. L'attributaire, même s'il doit verser une soulte pour désintéresser le copartageant, est réputé être devenu l'entier propriétaire du bien depuis la date d'ouverture de la succession, ce qui exclut que le bénéficiaire de la soulte puisse être considéré comme ayant cédé à titre onéreux ses droits indivis.  

Jean est séduit par cette proposition. Il recevra 30 412 euros de plus que ce qu'il pouvait escompter de la vente à un tiers. Christine aura investi 225 000 euros plus les frais de l'ordre de 2 % de 450 000 euros (9 000 euros), soit 234 000 euros. Soit nettement moins que les 286 912 euros qu'elle aurait dû investir pour acquérir une autre villa comparable. Elle sera entièrement propriétaire de la villa en 2002. Dans neuf ans, la cession de celle-ci échappera à toute imposition de plus-value.

DISPOSITIONS DE LA LOI DE FINANCES POUR 2008 CONCERNANT
 LA DEVOLUTION SUCCESSORALE

LOI n° 2007-1822 du 24 décembre 2007 de finances pour 2008

SUCCESSION ET TERRITORIALITE

La loi de finances pour 2008 a  établi de nombreuses dispositions apportant une sécurité juridique et fiscale aux opérations patrimoniales et familiales en cas de succession

Notamment, sur propositions du sénateur Lambert, la loi a confirmé le caractère déclaratif et non translatif des opérations de tous les  partages familiaux  et ce même avec soulte tant au niveau de l’imposition des plus values que des droits de mutation

La loi a rétabli la possibilité d’apporter une preuve contraire en cas de démembrement familial de propriété et surtout la loi  stipule que le testament partage  ne sera imposé qu’au jour du partage et non au jour du décès

7G 8 07 n° 132 du 28 décembre 2007 : Droit de mutation à titre gratuit. Tarif et liquidation des droits. Tarif applicable en 2008.

Cet ensemble de « petites » réformes complète les profondes modifications du  droit successoral civil et fiscal de ces dernières années. 

I        Exonération des plus-values sur biens meubles ou immeubles pour l'ensemble des partages intervenant dans un cadre familial

II       Exonération des droits d'enregistrement de cession pour l'ensemble
des partages intervenant dans un cadre familial

III    Exonération  des testaments partages du  droit de partage de 1,1%

IV     Nouvelle disposition en cas de démembrement familial de propriété